El Gobierno ha presentado un proyecto de ley que podría transformar profundamente el panorama jurídico y económico del mercado inmobiliario español. La iniciativa introduce un gravamen complementario estatal del 100 % sobre el valor de transmisión de inmuebles, aplicable exclusivamente a compradores que no residan en la Unión Europea.
Según el borrador, esta medida afectaría a compraventas, donaciones y transmisiones de derechos reales sobre bienes inmuebles en territorio español, salvo que se trate de nuevas construcciones, que quedarían exentas. El impuesto se calcularía sobre el valor de referencia catastral o, en su defecto, sobre el precio real de la operación.
El Ejecutivo defiende esta medida alegando una “emergencia absolutamente insoportable” en materia de acceso a la vivienda. Según datos del Ministerio de Vivienda, más del 15 % de las operaciones inmobiliarias en zonas turísticas han sido realizadas por compradores extracomunitarios en los últimos cinco años, lo que estaría contribuyendo a la escalada de precios en comunidades como Baleares, Canarias y la Costa del Sol.
Con este nuevo impuesto, el Gobierno busca frenar la especulación inmobiliaria extranjera y garantizar que el parque de vivienda se destine prioritariamente a la población residente.
Riesgos legales y constitucionales
La medida, sin embargo, ha generado un intenso debate jurídico.
- Principio de proporcionalidad y no confiscatoriedad
- El artículo 31.1 de la Constitución Española establece que el sistema tributario debe estar inspirado en los principios de igualdad y progresividad, prohibiendo los tributos con efectos confiscatorios.
- Varios expertos han advertido que un tipo impositivo del 100 % sobre el valor de la operación se asemeja a una expropiación encubierta, lo que podría ser declarado inconstitucional.
- Compatibilidad con el Derecho de la Unión Europea
- Aunque el impuesto no se aplica a ciudadanos comunitarios, podría entrar en conflicto con el principio de libre circulación de capitales, reconocido en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE (TFUE), que protege también a las inversiones de países terceros.
- Es previsible que, en caso de aprobarse, el asunto llegue al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
- Posibles litigios internacionales
- Inversores extranjeros podrían recurrir a mecanismos de arbitraje internacional al amparo de tratados bilaterales de inversión, alegando una medida discriminatoria y desproporcionada.
Para María del Carmen Torres, catedrática de Derecho Financiero en la Universidad de Sevilla, “este impuesto supone tensionar al máximo los límites del sistema tributario constitucional. Resulta difícilmente justificable que un gravamen del 100 % no sea considerado confiscatorio por el Tribunal Constitucional”.
Por su parte, el abogado fiscalista Javier López-Medel señala: “La medida puede ser entendida como legítima en cuanto persigue un fin de interés general, pero el diseño normativo actual difícilmente superará un test de proporcionalidad en los tribunales”.
Próximos pasos
El proyecto será debatido en las próximas semanas en la Comisión de Hacienda del Congreso. Distintos grupos parlamentarios ya han anunciado enmiendas, y se espera que el texto pueda ser modificado antes de su aprobación definitiva.
Mientras tanto, notarios, registradores y despachos de abogados especializados en derecho inmobiliario y fiscal internacional se preparan para una avalancha de consultas y posibles operaciones anticipadas para eludir la entrada en vigor de la norma.
La propuesta de gravar con un 100 % las adquisiciones inmobiliarias de no residentes extracomunitarios plantea un debate jurídico de gran calado: entre la protección del derecho a la vivienda de los residentes y la obligación del Estado de respetar principios constitucionales y comunitarios.
El desenlace judicial será decisivo: lo que se apruebe hoy en sede parlamentaria probablemente se dilucide mañana en los tribunales constitucionales y europeos.
